ローンに関して ローンに関して質問があります。 平成13年以前の現在

ローンに関して ローンに関して質問があります。
平成13年以前の現在の建築基準法を満たしていない物件について
ローンが組みにくい(事実上組めない)と言われました。
建ぺい率、容積率などを満たしていなければ
やはりローンを組む方法はないのでしょうか?
尚、その物件より倍額の物件であればローンを組めると言われました。
不動産の売却は「不動産の窓口」

シロウトらしい質問と言えばそれまでですが、意味が何通りにも取れる内容です。
「平成13年以前の現在の建築基準法を満たしていない物件についてローンが組みにくい(事実上組めない)と言われました。」とは銀行に言われたのですか?それとも誰に言われたのですか?
少し考えれば判る事で「築20年」の一軒家は「住宅ローンの対象になりえない」とお考えですか?
ま、ここまで書けば想像がつくでしょうが、こういう意味の取り方ですと「住宅ローン対象」になります。
もっと細かい事では「建材」の一部に「4年前程度」の材料でも、現在の消防法に合致しないものも有ります。嘘の実験結果で認定取り消しを受けた建材すらありますが、そこまで厳密な審査は不可能です。
建蔽率・容積率に関しても、過去の政令から変わった地域も有ります。
具体例を挙げると「東京都文京区」の一角では「容積率が400%から300%に」なった地域も有ります。その証明さえ出来れば(簡単な事ですよ)ローン対象になります。
ついでですから、厄介な「容積率」の金融機関の判断について、経験から記載します。
図面から簡単に計算できれば問題ないのですが、「車庫部を部屋に・2世帯の共用部」については各行マチマチです。
もともと容積率に少し余裕があると、上記部分を部屋に出来ます。一軒家では考えにくい事ですが、改造部の計算の仕方が「芯芯なのか内寸なのか?」、1mを超える柱等があるとかなりの誤差が生じます。
これには建築屋の計算と一筆が求められます。ただ、調査は事実上出来ませんからフリーパスです。
私が受ける「質問の意味」では「容積率・建蔽率」が低減された地域で、「過去には合法だった増築がされていた」、しかしその部分の登記がされていない、こういう事でしょうか?この場合は住宅ローン対象にはなりません。
または、「当時の容積率・建蔽率」に余裕があったから、許可の要らない範囲(6帖未満)の増築がされている。ただ、「現在の基準ではオーバーしている」という意味でしょうか?
これはかなりグレーな部分で、「上手く話を進めれば通る」程度にお考え下さい。
もっとも「その物件より倍額の物件であればローンを組めると言われました」と記載のあるように、資金に余裕があり、その銀行とも深い付き合いで「融通が利く」という条件付ですよ。詳細は不明なので、今回抜け道は記載しません。
補足より
内容は判りました。貴方の眼力も大したものですよ。その様な瑕疵物件は値段を考えるとお買い得。
それを選んだ貴方の眼力には自身を持って良いですし、状況次第では住宅ローンが組めますよ。
私に感覚では「高い物件を売りたいのかな?」としか思えない伏しも有ります。
その家の専任契約を持っていれば有りえますが、普通数%のオーバーは判らない筈なのです。建築するには「建築許可」を取りますが、容積率で1割オーバーで建蔽率で数%なら、2~3階まで故意にオーバーさせた家なのでしょうか?
それとも、容積率から半分を免除される駐車スペースを部屋に改造したのかな?
そのくらいしか考え付かないのですが、具体的にどこが問題なのか図面で説明を求めて下さい。
その家が他の不動産屋のHPに出ているかも調べて下さい。(これで専任かどうかも想像が付きます。聞くと嘘を言われますから。
普通は新築時から違法を覚悟で建てる方も居ないと思いますから、許可なしの増築・駐車場の部屋化かな?と勝手に想像しますが、「らしい状態にリフォームする」という事で、私の経験でも金融機関は切り抜けられますよ。
経験自体も1回や2回ではありませんから、建築屋に相談して銀行を説得してもらう手も有ります。
ただ、最後の難関が判らない。
住宅支援機構でNGを数回経験していますから、貴方の目でその家が居住に適しているかを見極めて下さい。
私も「多分駄目だろうな」と思いながら出していたものです(笑)
例としては、老朽化のある部分・簡単に解体組み立てが出来る部分を調整してローンを組む。
その内元に戻す。新築では理由が立ちにくいですが、中古なら理由は何とでも言えます。他の不動産屋で買えるのであれば、上記の内容を「駄目元」で相談してみて下さい。
良い家を安くは、自宅購入の鉄則ですから。