戸建ですが、付近一帯の区画を整理してマンション建設計画の話があり

戸建ですが、付近一帯の区画を整理してマンション建設計画の話があり、土地を売ってくれないかという話がきました。
まだ具体的な計画ではないので、あいまいな質問になってしまいすみません。 板橋区に小さな家があります。現在、母が一人で住んでいます。
築40年で古いし、修繕するよりは別に家があるのでそちらに引っ越して板橋の土地は売ってしまおうかと考えていたところ、偶然付近一帯の家や賃貸マンションを買い取ってマンションを建てたいという業者が現れたそうです。
国の都市計画とは関係ないそうです。
その業者の話だと、普通に土地を売るよりもこの計画の話に乗った方が割り増しして買い上げられるので絶対に得だ、具体的な金額が出たら不動産会社に相談してその金額が損かどうか聞いてみたらいい、と買い取り価格に自信があるようなことを言っていたそうです。
確かに、母の家を含めて周りは小さな戸建ばかりなので、一軒で売るよりはまとめて売った方が価値が上がると思います。
また、土地を提供する代わりにマンションの一室を提供してもいいという話もあるとのこと。
建設中は住居がなくなるので、仮住まいのアパートを用意してくれるそうです。
母としては、土地を高めに買ってもらうのと、マンションをもらって数年住んだ後に売るのとではどちらが得なのか迷っています。
マンションをもらう場合は長期間住む予定はありません。
そこで質問なのですが、このような場合、通常どの程度の割り増し額で手を打つものなのでしょうか?
ちなみに建物は古いため取り壊すしかなく、価値としては土地代しかないと思います。
また、マンションとしてもらって数年住んだ後に手放すのはやはりリスクが高いですか?
建設会社の倒産や、何らかの理由で資産価値が低下する可能性がありますよね。
いくつか周辺情報をお知らせします。
・場所は板橋区、駅から徒歩3分です。
・マンション建設計画の範囲は、戸建10軒、賃貸マンション3軒です。
・30年以上前に建築された戸建と賃貸マンションの集まりです。
・他の方々は、条件によっては売ってもいいという方が多いです。
・来年春までに本格的な計画を提示するが、その前に売りたいかどうか
意向を聞かせて欲しいとのことでした。
私は離れた場所に住んでおり、現在0歳児を育児中なので説明会などには参加できません。
一人で対応している母がうまく丸めこまれるのではないかと心配です。
(母の友人の税理士さんに業者との対応窓口を頼みましたが)
具体的な話が出ていない状況なので、雲をつかむような質問ですみません。
何かアドバイスを頂けると嬉しいです。
不動産の売却は「不動産の窓口」

補足後
単純な計算としてマンションの一室なんて、20~30坪じゃないですか。400%というと、仮に質問者様の所有地が20~30坪だとすると、だいたいですが、上下で4室確保できるわけです。業者によっても違うので何とも言えませんが、仮に一室5000万とすると、2億円です。建設費なんてかかっても一室2000万です。実際はもっと高いでしょうから、土地代なんていくらでもいいから欲しいということになるわけです。この立地でしたら、即日完売でしょうね。
数軒まとまってやるか、税理士さん個人で交渉するかは高く売るにはメリット、デメリット双方ありますので、一概にどちらが良いか何とも言えません。ただ、多少のごね得があるのは事実です。相手も人間ですから、これがけっこう難しいんですよね。嫌がらせを受けない程度というのが。
——————————
不動産屋です。
大手さんでしょうね。
今の土地を離れてしまって良いならば、住むところもあるようですし、売却も一つの手段です。しかし、譲渡所得で20%ほどもっていかれますので、税理士さんとお知り合いということで、マンション一室と等価交換とか良い手段を提示してもらってください。
土地の値段ですが、マンションの場合驚くような金額になりますので、すぐに返事をする必要は全くありません。おそらく商業地域でしょうから、容積率は400~800%なんていう可能性もあるでしょう。ちょっと調べていないので、ご自身でその地域の容積率を調べてみてください。400%だとしても単純に一戸建ての相場の4倍くらいの土地の価値があるということです。しかも、周りがまとまりはじめて、後半になってくると、多少高額になっても買い取る必要が出てきます。正直な話、最後はいくらでもいいから売ってほしいというケースが多いです。
一つわからないのが、マンション業者が買いに来たのか、一旦他の不動産屋さんが地上げをしてマンション屋さんが買うのかによっても買い取りの価格は変わってきます。直接マンション屋さんが買いに来ているなら、かなりの額を提示してくると思います。マンション業者はおそらく、大京、野村、三菱地所あたりだと思います。このクラスのマンションなら持っていても資産価値もあると思います。
場所さえよければ、今回のように都内の駅近であれば、すぐに完売になります。景気が悪くてもお金持ちはいるものですよね。最後にあまりごねすぎると、計画から外されて、日の当らない家だけが残るという悲惨な状況になりますので、欲のかきすぎにはご注意です。ですが、すぐに売るという意思表示をする必要は全くないです。どんな手を使ってもこの事業はやると思いますから。
◆都市再開発の対象となれば、容積率の割り増しが得られます。
まず都市再開発の対象となるのかどおか(計画規模)を確認されるの慣用と考えます。
地域の方と連携して、再開発組合をつくり、開発を大型化する方法もありますが、合意形成が大変ですね。
ここいらを、デベロッパーさんがやってくれるのなら歓迎かもしれません。
割り増した、容積(床面積)で、デベロッパーさんは、建設費用などを充当することになります。
都市再開発が適用されないとしても、現在利用されていない容積がありそうですね。
一般一戸建てで容積400%はとても使え切れません。
建蔽率80%でも5階建てですよね。
そうした意味で、利用されていない保有不動産資産(未使用床面積)があるわけです。
開発業者さんが、建設するマンションの一室を提供するというのも、未使用不動産資産が業者の利益となるから可能となる話しです。
なお、マンションの一室の所有も区分所有法という法律に基づき、占有部分(お部屋)の所有、共有部分(通路やエレベーターなど)の持分比率に添った所有、土地の所有が認められます。(きちんと登記できます。)
註;持分比率→総床面積に対する所有床面積の比率
◆今時めづらしい勢いのあるお話ですね。
だけども、とてもよいお話のように思えます。
駅から近い物件というのはそれほどありません。
近隣相場を調べるのは比較対照が少し難しいようですが、狭い戸建を1戸として売るより、断然まとまっていた方が値は上がります。
1戸だと売りたい値段で売れないでしょう。
まずその業者に売る。
ではどうやって高く売るか。
近隣と少し結託して値をずりあげていく方法がおすすめです。
個々に交渉されると足元を見られます。
できれば3戸か4戸程度お隣同士で交渉されてはどうでしょう。
そのマンションに住むかどうか?
それはいずれ売るつもりであれば、新しい方が良いです。
つまり、買わずに、売却した土地を買ってもらい、そのお金で自分の好きな物件を買うなり、賃貸に住むなり、豪華客船で旅をするなりしてください。
その方がとてもお徳だと思います。
不安でいっぱいだと思います。
だけどこれはチャンスですね。
がんばってください
◆元販売社社員です。
マンションを数年で売るつもりなら 初めからお金で頂いた方が普通は得です。というのも通常マンションは新築購入して一日でも住めば中古となり値が下がります。ただ立地が良いようなのでこの限りでほありません。
近隣中古マンション価格などを調べてみると金額の検討はつきます。今の日本経済情況でマンションバブルが再び起こる予感はまだ…と思ってしまいますが
あとは近隣の土地相場をお調べになり代理の方がいらっしゃるようなので説明をしっかり確認され、損得を検討されるとよろしいかと思います。