鹿児島の宅地の売却を、考えています。 役所からの適正価格は178万で

鹿児島の宅地の売却を、考えています。
役所からの適正価格は178万でした。
ですが・・・不動産屋さんの、お話では価値は80万ほどだと言われました。
この金額は、妥当ですか? 価格の計算、方法ご存じの方は、教えて下さい。
田舎ですが、売値は適正価格の半額もいかないものでしょうか?
不動産の売却は「不動産の窓口」

そもそも、土地に適正価格なんて概念は存在しません。
例えば食料品や電化製品ってのは、原価+人件費など製造コストに加え、営業費、配送費、もちろん利益まで加えたものが標準小売価格といった、事実上の”適正価格”が存在しますが、土地についてはあくまでも「買いたい人と売りたい人の意見が一致する」価格でしかありえません。マクロな観点で見れば「○○地区だったら坪△円位が実情相場」という指標はありますが、これも土地の形状や接道状況などで大きく変動します。
「役所からの適正価格」とやらがよくわからないのですが、ひょっとして固定資産評価額の事ですか?
一般的には実取引価格相場よりは安いですが、最近ではこれが逆転する事も多いようですし、そもそもそれは固定資産税課税の為の評価格であり、役所が「この金額で売買しなさい」と推奨しているものではありません。
なので、業者がその適正価格を持ち出している時点で、その金額でしか売れないのでしょう。
もしくは他の業者にも尋ねてみることですが、おそらく大差ない返事が返ってくると思います。
一番確実なのは不動産鑑定士へ依頼することですが、10万単位で費用がかかりますよ。